🧾 2025년 양도세 계산법 완전 정리!

1주택자부터 다주택자까지 세금 차이 한눈에

집을 팔면 무조건 세금이 나올까?
많은 사람들이 혼란스러워하는 부동산 세금 중 하나가 **양도소득세(양도세)**입니다.

2025년에도 양도세는 보유기간, 주택 수, 지역 등에 따라
세금 차이가 매우 크기 때문에
👉 미리 조건을 확인하고 전략적으로 준비하는 것이 중요합니다!

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💡 양도세란?

부동산을 팔 때 생긴 차익(양도차익)에 부과되는 세금입니다.
예를 들어 3억에 산 집을 5억에 팔면 2억이 양도차익이고,
이 차익에 대해 세율을 적용해 양도소득세를 부과합니다.

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✅ 기본 세율 (1세대 1주택 일반 과세 기준)

양도차익	세율
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1.5억 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
10억 원 이하	42%
10억 원 초과	45%

 

※ 지방소득세(10%) 별도 추가

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🏠 1주택자 비과세 조건 (2025년 기준)

보유 기간	2년 이상 (조정대상지역은 2년 보유 + 2년 실거주)
양도가액	12억 원 이하까지 비과세 적용
주택 수	1세대 1주택 (세대 기준, 배우자 포함)
세대 분리 여부	주소만 분리된 자녀와 거주하면 2주택으로 간주될 수 있음

 

✅ 12억 원 초과분에 대해서는 초과 금액에 대해 양도세 부과됨
✅ 장기보유특별공제와 병행 가능

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📈 장기보유특별공제

보유기간	공제율
3년 이상	24% (매년 4%씩 적용)
10년 이상	최대 40% 공제 가능

 

※ 단, 1세대 1주택자만 해당
※ 거주 기간과 합산 시 최대 80%까지 공제 가능 (2025년 기준 유지 예정)

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🔥 다주택자 중과세율

보유 주택  수	조정대상지역  내	조정대상지역 외
2주택	기본세율 + 20%p	일반세율
3주택 이상	기본세율 + 30%p	기본세율 + 20%p

 

📍 조정지역에 따라 세율 차이가 극심하므로, 지역 여부 반드시 확인
📍 2025년 현재 중과세율은 유지 기조이나, 대선/정책 변화 따라 변동 가능성 있음

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🧮 간단한 양도세 계산 예시

• 아파트 매도차익: 2억 원
• 보유기간: 10년
• 거주기간: 5년
• 공제율: 장기보유 40% + 거주 40% = 80%
• 과세표준 = 2억 × (1 – 0.8) = 4,000만 원
• 양도세 = 약 6% 구간 → 240만 원 + 지방소득세 24만 원 = 약 264만 원

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✅ 마무리 요약

• 1세대 1주택자는 12억 이하 비과세 혜택 유지
• 보유+거주 기간 조합이 핵심 전략
• 다주택자 중과세는 조정대상지역 여부에 따라 세율 최대 75% 가능
• 장기보유특별공제는 10년 이상 보유자에게 강력한 절세 수단

양도세는 집을 팔기 직전이 아니라, 팔기 1~2년 전부터 준비해야
불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다!